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一、二手住宅市場價格與風險監測
（一）上海二手住宅市場監測價格
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2021年12月，聯城監測二手房市場價格延續下行走勢，全市二手住宅監測均價為59200元/㎡，環比下跌了0.52%，跌幅較上月擴大。本月環比上漲樓盤占比為6%，下跌了26個百分點，跌幅較大。在樓市調控適度松綁的背景下，市場整體復蘇依然乏力，預計未來一段時間內二手房價格將平穩下行。
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12月，從不同價格段的住宅價格變化來看，800-1000W價格段跌幅為0.59%，跌幅最大，300W以下價格段的住宅跌幅為0.46%，下跌幅度最小，剛需住宅的市場表現較為平穩。
（二）上海市二手住宅風險監控
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12月，全市各區域價格除青浦外環比呈現出平穩下跌的趨勢，其中青浦區價格環比微漲0.01%，跌幅最大的是松江區，其次是寶山、黃浦，跌幅較低的三個區分別為：楊浦、崇明、奉賢，整體來看，傳統中心城區和遠郊區的市場都存在一定程度的波動。從同比來看，全市各區域價格同比僅遠郊的崇明區、金山區兩區漲幅低于5%，其他均超過10%。
二、上海市房地產市場供求動態
（一）一手住宅市場
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12月，上海新房市場供應量環比出現了明顯的回升。成交量方面，在供應量明顯增加的前提下，本月成交量較上月有所上升。整體來看，新房市場本月仍表現出供大于求的現象。成交均價方面 ，12月成交均價依舊呈現上漲態勢，環比上漲了2.5%，可見改善型需求持續增長。預計2022年新房市場仍將以改善型客群為主力軍，整體成交結構表現以穩定為主。
（二）二手住宅市場
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12月，上海二手房市場呈現出“量升價穩”的態勢。成交量方面，12月二手住宅成交量17988套，環比上漲了17%。成交均價方面，環比上漲了3.2%，表現較為穩定。12月份上海二手房市場表現較上月沒有太明顯的變化，預計2022年1月成交價格也將保持平穩的趨勢。
（三）新增商業市場
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12月全市商業供應持續低迷，環比縮減了3%。成交表現穩定，以消化存量為主，全市成交量較上月有所上漲，環比上漲11%，成交主要集中在閔行、浦東和寶山三區。成交均價較上月有所下跌，維持在27501元/㎡左右，長寧區成交均價最高，主要源于中通虹橋商務酒店的成交。
（四）新增辦公市場
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臨近春節，全市新增辦公市場供應節奏相較上月有所放緩，以靜安、浦東二區為主，不夜城板塊的“蘇河灣中心•潤府”和洋涇板塊的“綠地創驛大廈”兩大新項目構成了本月供應主力。成交方面，環比上漲了42%。全市成交量前三分別為浦東、閔行、靜安。成交均價方面，全市成交均價41000元/㎡，環比下跌了14%。
（上海聯城房地產評估咨詢有限公司）